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第232章光明峰计划一期(第1/2页)
汉东省的贪腐问题被肃清后，天清气朗，杜哲开始推进光明峰计划。
由多方组成的项目联合体也由此诞生。
汉大弘毅基金出资400亿，和一批已经收购的地皮，物业加起来占股40%。
光明区政府土地作价占股20%。
产业运营方现金及技术入股占股15%。
原住居民权益份额折算占股25%。
……
第一期开始动工，光明区旧工业区的最后一根烟囱被拆了下来。
烟囱倒地砸进土里，扬起一片灰。
推土机开始进场，一周时间，地面被清得干干净净，露出下面的土层。
杜哲站在指挥部顶楼，看完了全程。
……
第一期规划书在项目会上讨论了好几天，方案里的数字大到让许多人认为异想天开，又没人愿意当这个出头鸟。
新建三座商业综合体，按亿达广场的标准建设，总建筑面积八十万平方米。
四座写字楼，按魔都环球金融中心的甲级写字楼建造标准建设，幕墙、层高、机电与智能化配套全部看齐，总建筑面积一百二十万平方米。
建设人才公寓二十万套，其中70平米小户型13万套，适合单身人士、两口之家、青年职工。
另有120平米中大户型7万套，分配给技术骨干和双职工带孩子的家庭。
人才公寓总建筑面积一千七百五十万平方米，主要面向光明区的产业工人、教师、医生、科研人员。
还有普惠租赁住宅十四万套，总建筑面积九百八十万平方米，面向光明区居民，不挑职业，不挑学历，不挑收入。
本地老住户、服务业从业者、个体经营者、灵活就业人员、随迁的老人与家属，只要在光明区真实地工作或生活，名下没有自有住房，都可以申请。
人才公寓留住的是这座城的骨干，普惠住宅安置的是这座城的底座。
工程师和外卖员住进同一个小区，同一套外立面，同一个标准，同一种租金。
光明峰不把人分三六九等，房子面前，人人都是居民。
社区配套一百万平方米，食堂、日间照料中心、托幼机构、便民超市、文体活动中心、社区医院、中小学、幼儿园，一应俱全。
以上五项，只租不卖，且所有物业均不设公摊，并全部预留智能化及适老化改造模块。
整体建设规模，相当于京州主城区现有住宅总量的五分之一。
住宅区整体参考京城通天苑，可容纳约一百二十万人居住。
外立面、园林、公共空间全部按亿柳书院的品质验收。
社区配套直接对标晁阳公园，绿地率不低于百分之四十。
目前光明区总人口只有47万，这套设计为光明区预留了未来30年的人口增长空间，并能承接京州主城区的疏解人口。
为吸引更多常住人口，杜哲还做了额外的设计，那是光明峰二期计划，这里暂且不提。
而最让与会的干部看不懂的，是这些物业只租不卖。
他们的惯性思维就是，房子不卖，怎么回笼资金？
这几乎是每个人心中的疑问，只是钱是弘毅基金出的，轮不到他们心疼。
杜哲解惑：“光明峰的住房，是权益。之所以能住在这里，是因为人在光明区工作、生活。”
“人不在这里常住，权益自动终止。房子收回，分配给下一个愿意留在这里的人。”
“京州这二十年，多少家庭被一套房子绑死，掏空六个口袋，背上三十年贷款，就为在城里换一块落脚的地方。”
“房子一旦变成商品，就会有人囤，有人炒，有人手里握着几十套空置房，也有人一辈子攒不够一个首付。”
“只租不售，是把房子从商品序列里摘出来，让它回到本来的位置上，让它回归最原始的用途，住！”
“租金将参考公租房的标准，每平方米每月六元到十二元，按户型大小分级。”
“七十平米的户型，月租四百二十元。一百二十平米的户型，月租一千四百四十元。”
“一本户口本只允许租一户，不允许转租，不允许空置，不允许以任何形式转让租赁权。”
杜哲说完，会上各种讨论声响起。
有人提出疑问，计划看起来是美好的，但实际操作起来，难免的会产生很多不可控因素。
请问这点，弘毅基金是怎么考虑的？“这点就要请我们的孙书记为大家解释了。”
孙连城见过太多社区治理的溃烂方式。
物业公司长期承包一个小区，十年二十年下来，业主换了一茬又一茬，物业还是那一拨人，有不少会形成惰性，很难看到他们对社区再有什么贡献。
并且维修基金怎么花的，公共收益进了谁的口袋，业主永远不清楚。
居委会也一个样，主任一干十几年，小区里出了什么事，居民先找的不是社区工作人员，是那张熟面孔。
久而久之，贪腐就有可能会滋生。
业委会更不用说，一旦被几个控制欲强的业主把持，就自动形成一个小圈子，比物业还难缠。
孙连城走到主位接替杜哲发言。
“社区管理最大的风险是权力固化。物业公司长期承包，形成利益集团。
居委会长期任职，形成人情网络。
业主委员会长期把持，形成小圈子。”
“这三种情况，都会导致腐败。不要以为腐败这两个字只适用于干部，同样也适用于手上有一点小权力的居民。特别是从前没尝过权力滋味的居民。”
“对此我设计的预案是随机抽选。每个月，从全体租户里随机抽选三百人，有偿参与社区管理调研。
每人分一个片区，每人随机抽查不少于200套，实地走访、拍照、记录，查的是有没有转租、多占、空置、违规装修、违规经营、破坏公共设施。”
“抽选由联合体监事会用随机数生成器，从全体租户数据库里抽取，全程录像，结果在社区公示栏和官网同步公示。
调研结果直接提交监事会，每人每次两千元，从联合体管理费里列支。”
（本章未完，请点击下一页继续阅读）第232章光明峰计划一期(第2/2页)
“每季度，再从全体租户里随机抽选五十人，组成季度议事会，有权对联合体社区管理提出建议，质询物业公司，审议社区公共服务经费使用情况。
每位议事员任期只有一个季度，决议须经三分之二以上议事员同意才能生效。“
“每年，从全体租户里随机抽选三十人，组成年度审计组，有权聘请第三方审计机构，对联合体社区管理账目进行审计。
审计费用由联合体承担，审计报告全文公示。审计发现的问题，由监事会督办整改。”
“这套机制的重点不在某一条规则，而在“随机”二字。
“随机抽选使每个人都有可能被抽中，抽中的人只负责一件事，做完就结束，下一次抽选，换一批人。”
“没有人能收买所有人，因为没几个人能支付这样的成本。而能支付这样成本的人，则不需要这样做。”
“随机抽选的另一个好处，是让每一个居民都觉得自己是社区的主人。今天你调研别人，明天别人调研你，没有人能置身事外。”
“监督从来不是靠纪委、靠举报箱，是靠每一个人都有可能成为监督者。当三百个普通居民每个月都在实地走访邻居家的楼道、车库、消防通道，任何想钻空子的人都会发现，这个月收买的那个人，下个月就不能再给他带来利益了。”
言罢，孙连城喊来秘书，给与会者每人发了一份社区公约。
居民公约核心就几条：不得转租，不得多占，不得空置，不得违规装修，不得违规经营，不得破坏公共设施，不得扰乱公共秩序，不得歧视他人，不得侵占公共空间。
违反公约的，第一次警告，第二次租金翻倍，第三次取消租赁资格，清退房屋。
如有诬告者，反坐。
公约由全体租户签字确认，不签字代表自愿放弃权利，不予分配住房。
社区还设置了监事会，是这套机制里唯一的常设机构。
九个人：弘毅基金代表三人，光明区政府代表一人。
居民代表五人，有权聘请独立专家顾问，费用由联合体承担。
专家顾问可以列席会议，提供专业意见，但没有投票权。
居民代表由全体租户随机抽选产生，任期一年，不得连任。
监事会负责监督理事会和物业公司的日常工作，有权查阅全部账目、合同、会议纪要。
每月召开一次会议，会议纪要全文公示，并保留会议视频。
孙连城设计这个居民超过半数的投票比例时认为：社区的事，归根到底是居民自己的事。
资本要利润维持运作，政府要政绩，这两样都不能以牺牲居民的居住权益为代价。
居民代表过半，决策的天平才不会倒向另外两边。
……
后来有人问孙连城，这套机制里他最满意的是哪一条。
他说：光明峰的住房，不是福利，是权益。
福利是别人给的，权益是自己挣的。
这个设计把“住”和“工作”绑在了一起。
房子从不动产变成流动产，跟着人走。
一个人在光明峰租了一套房，常年在外打工，一年只回来住两天，这种现象在别的地方是天经地义，在光明区就是违规。
房子只要空置超过半年，且没有向监事会报备。
监事会的调研员就会敲开他的门，登记、上报、警告。第二次，清退。
如有就医、外派、探亲等特殊情况，可提前向监事会报备，单次报备最长保留资格六个月。
累计报备超过八个月的，启动清退程序。
有人说这不近人情，不够灵活，固步自封。
孙连城说，房子是用来住的，不是用来炒的。
这句话很多地方喊了很多年，都没有实现。
但光明峰要把这句话变成落地的制度。
……
十八个月后，在基金会追加了800亿投资的情况下，工程主体结构才全部封顶。
当初以为400亿就能解决的事情，结果1000亿都打不住，好在汉大弘毅基金不差钱。
2019年冬，第一批租户搬进人才公寓，搬家公司的车一辆接一辆开进地下车库。
电梯里，两个素不相识的邻居各自看着跳动的楼层数字，其中一个开口问对方是不是也抽中了，另一个点点头。
两人相视而笑，眼底有对彼此的祝福。
……
二十万套人才公寓和十四万套商品房，已经像一片森林铺在光明区的土地上。
楼距比常规小区宽出不少，风从楼间穿过，阳光落满每一户的窗台。
楼与楼之间的空地没铺观赏草坪，种的是果树和香草。
每栋楼门口有一小块责任田，本楼住户轮流打理。
顶楼的共享花园里，有人种月季，有人种韭菜，有人啥也不种，摆把椅子晒太阳。
楼下樱桃熟了，小孩够不着，大人抱着摘。
香樟树下摆着几把竹椅，老头下棋，老太太在旁边择菜。桂花开了，整个小区都是甜的。
社区食堂就在三号楼底层，六十岁以上老人吃饭打五折。
食堂隔壁是日间照料中心，白天把老人送过来，有专人看着，晚上再接回家。
小区里有幼儿园和小学，孩子走路上学，不用过马路。社区医院在小区北门，感冒发烧不用跑大医院。
站在楼顶望过去，商业综合体的玻璃幕墙在太阳底下反光，写字楼的轮廓线剪在天上，幼儿园的操场铺着新塑胶，社区医院的门口挂着还没揭下来的红绸。
……
第一场月度调研开始了。
三百个普通居民，拿着本子和手机，走进自己分到的片区，敲门、记录、拍照。
他们当中有工人，有教师，有学生，有刚毕业的护士，有退休的老会计。
没有人知道自己的调研对象是谁，也没有人知道下一次被调研的会不会是自己。
这就是光明峰，一个规则大于权力的地方。